延长借款人年龄对普通人来说是增压还是减负？会导致房价上涨吗？

央视网消息（记者/阚纯裕 剪辑/姚抒廷）：买房，是许多中国家庭的重要关口，围绕房子的一切话题都能够搅动舆论风云。近期，个人住房贷款提前还贷和银行延长借款人年龄期限频频冲上热搜，人们争相表达自己的看法，背后焦虑的还是那个问题——买房的人变多，这房价，是不是又要涨起来了？招联首席研究员、复旦大学金融研究院研究员董希淼长期关注个人住房信贷政策，他和央视网《新闻+》栏目记者分享了自己的思考。

央视网记者：有网友把延长借款人年龄期限称为“祖传贷”，您怎样看待这样的政策？延长借款人年龄对普通人来说是增压还是减负？

董希淼：舆论对银行延长借款人年龄有一些误解，本质上贷款是银行提供的一项金融服务，个人是有选择权的，你可以选择贷款或者不贷款，也可以选择在哪家银行贷款，贷款的期限也是根据你的偿还能力来商定的。

事实上存在两种情况。确实有部分银行延长了借款人的年龄，比如原来规定借款人年龄是65岁，现在延长到70岁至75岁。

更多的银行延长的是借款人年龄加贷款期限，比如以前是借款人年龄加贷款期限不能超过70，现在延长到80，也就是说一个人50岁的时候申请贷款，最长可以申请30年。

从形式上看，贷款期限越长，贷款金额越高，还款利息就越多，利息支出总额也会更多，但具体到每个月，贷款期限延长后，每个月的还款支出是减少的。

从这个意义上说，延长贷款期限是减轻了借款人每月支出的负担。

适当延长贷款年龄期限，能更好地满足中老年人申请住房贷款改善居住条件的需求，毕竟我国居民平均寿命在增长。这同样也能给年轻人带来帮助，特别是对收入并不是特别高、工作年限相对短的年轻人，他可以通过延长贷款期限来减少每个月的贷款支出。等到有一定积蓄的时候，他其实可以申请提前还款，这样也相当于减少了利息支出。

央视网记者：高龄借款人的贷款对于银行来说是一笔好的资产吗？高龄借款人年龄过大去世怎么办？

董希淼：首先，申请个人住房贷款，房产是抵押给银行的，这是银行风控最主要的一项措施。

中国的个人住房贷款，按揭的比例并不高，现在首套首付一般是三成，二套房是四成，只要房价没有大幅度下降，其实按揭的风险相对是可控的，房子的价值基本能够覆盖贷款的本息。

其次，高龄借款人的住房贷款，往往会在合同中进行约定子女作为共同借款人。这也是防范个人住房贷款风险的措施。如果子女为进行偿还，银行可以通过拍卖这套住房或者向子女提出法律诉讼进行追偿。

所以高龄借款人去世之后，子女作为共同借款人还要继续还款，对银行来说风险是可以得到控制的。但是会产生一些法律的问题，比如房产继承，情况会更加复杂。

打个比方，这套房子可能一直由某一个子女来进行还贷，如果父母去世，这套房子是不是完全由进行还贷的子女来继承？那倒不一定，根据法律规定，如果有多个子女，这套房子是由多个子女共同来继承的，这可能就会产生法律纠纷。

央视网记者：近期借款人多选择提前还贷，原因几何？

董希淼：最主要还是受疫情冲击、经济下行等影响，居民收入下降，对未来预期不够明确，本着“无债一身轻”的想法，大家想偿还债务减轻负担。这也跟2022年以来金融市场波动加大、投资理财收益下降有关。而春节前后人们的奖金收入比较多，也导致近期提前还款较为集中。

此外，存量房贷与新增房贷之间的利差过大也在一定程度上造成了影响。目前部分存量房贷利率相对较高，部分在6%以上，而新增房贷平均利率在4.3%左右，部分城市首套新增房贷已经跌到4%以下，甚至是3.7%.较大的利差导致一部分人想提前还贷。

央视网记者：套取经营贷、消费贷提前还房贷，这种操作是否违规？

董希淼：通过申请经营性贷款或个人消费贷款套取资金来提前偿还个人住房贷款，这显然是一种违规行为，还可能是一种违法行为，其中至少涉及三个方面的问题。

涉及法律合规问题，因为申请个人经营性贷款或个人消费贷款，往往是通过一些中介机构来伪造贷款用途，伪造公司注册材料骗取贷款资金，这可能就涉嫌骗取贷款罪。不按约定用途使用贷款违反了合同约定，银行可以上传到征信系统，影响个人征信。

第二，可能会带来流动性风险，因为各种经营性贷款和消费贷款期限相对是比较短的，一般在1至3年之间，而个人住房贷款期限是比较长的，这就产生期限错配的问题，看似利息支出下降，但短期内按月偿还的金额其实是上升的，一旦碰到其他特殊情况需要较大额的支出，可能就会捉襟见肘。

第三，委托中介去办理这些业务，在这个过程中，你可能会泄露各种个人信息，还可能要交上一笔不少的费用，往往可能得不偿失。

所以借款人在任何时候都不应该通过这种方式进行“转贷”。

央视网记者：延长房贷期限与提前还贷有关联吗？

董希淼：没有直接的因果关系。延长房贷期限其实反映出银行面对个人住房贷款业务发展较为缓慢，想要进一步扩大市场份额的压力。当然从某种意义上说，这也是我国人口老龄化大趋势大背景下一种必然的趋势，延长借款人年龄加贷款期限之和的银行会越来越多，本质上这样的政策因时因势而变，有利于更好地满足居民改善居住条件的需要，进一步促进住房消费，也有助于银行适当拓展个人住房贷款业务。

央视网记者：住房信贷政策动作不断，会导致房价上涨吗？

董希淼：目前我们还看不到它会导致房价过快上涨。

目前房地产市场还是比较低迷，2022年全年住户贷款仅增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元；2023年1月住户贷款仅增加2572亿元，同比少增5858亿元，可以看出居民消费、投资意愿不振，房产销售存在着比较大的压力。住房信贷政策本来就是因时因地进行调整，在这种情况下适当进行调整优化是十分必要的。

不过这种调整要在必要和合理的限度之内，而且要基于满足居民改善居住条件的基本目的。应坚持“房住不炒”，不能无限扩大，还要注意防止借这种方式变相突破限购限贷政策“钻空子”等行为。

来源：央视网