官方亮出底牌 楼市“赚钱逻辑”巨变!

来源:和讯网2017-10-30 11:33:38

什么是风口?

当“一行三会”联手把“金融杠杆”交给一个行业的时候,这个行业就成为风口!

一年多以前,几乎所有的人都对三四线城市的楼市充满了悲观。然后,后来房价的走势令人瞠目结舌。

三四线楼市是怎样启动的?很简单,央行改变了发钞的方式,直接通过三四线城市楼市“发钞”。方式是由国家开发银行等政策性银行,向央行申请非常低利率的抵押补充贷款(PSL),然后贷款给地方政府,补贴棚户区居民。给他们钱,让他们去买商品房,条件是交出原来的土地。

用发钞的方式,启动三四线城市楼市,这在金融史上是极为罕见的。

现如今,威力强大的“金融杠杆”正从“开发商建房——普通人买房——炒房客炒房”的链条上收回,被“加持”到租赁和共有产权住房领域,即将创造出中国楼市的新奇迹。

今天,我们主要讨论的是“租赁住房REITs”。近日,很多媒体都报道了“中联前海开源?—保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海(楼盘)证券交易所审议通过的消息,这是国内首单央企租赁住房REITs。

所谓“REITs”(读音:瑞磁),中文是“房地产信托投资基金”,是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

租赁类的“REITs”,就是企业把租赁业务打包,出售给投资者,获得现金用于再投资。投资者获得的回报,来自于企业租赁的利润。企业通过不断发行“REITs”,可以不断扩大业务。

所以,租赁企业的“REITs”,其实就是租赁企业的杠杆。

由于国家鼓励租赁这种业态,所以不仅给这类企业提供税收优惠,还鼓励、允许它们发行“REITs”或者债券。

昨天(10月27日),上交所在其官网上公布了“积极响应国家政策,助力住房租赁市场发展”的答记者问,上交所总经理黄红元透露,保利的租赁“REITs”,是“在中国证监会的部署下”,“上交所审议通过”的。由此可见,官方对此的重视。

值得注意的是,保利的租赁“REITs”还获得了“储架发行”的资格。传统的证券发行,需要“一事一审批”。而“储架发行”是一次审批一揽子事项。未来保利租赁“REITs”的扩募、分期发行,都一次获得了认可。

换句话说,对于保利的租赁“REITs”,证监会、上交所不仅开了绿灯,实际上开了一串绿灯。

据称,上述项目总规模50亿元,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1;优先级评级AAA,产品期限18年,分期发行,底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房,对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。

其实,保利的租赁“REITs”对应的房子,还是保利自己持有的。也就是说,保利的租赁业务是“重资产模式”,这种模式即便是给予了发行REITs的资格,也很难“飞得更高”。

真正能起到“金融核武器”作用的,是“轻资产+REITs”。比如一家企业,从介入租赁业务开始,就不购买自己的房子,而是通过长期租约的方式做二房东。这样,它推出的“长租公寓”其实都是别人的资产,它通过租赁获得。然后把租赁业务打包,推出REITs,融资后继续租房子、出租房子。这样,每笔“REITs”能发挥的效能将非常大,可以像滚雪球一样迅速做大。

也就是说,在租赁业务当中,真正有竞争力的模式是“轻资产+金融杠杆+税收优惠”。相信用不了多久,大房企会纷纷走上这样一条路。

即便是类似万科、保利这种有大量自有物业的,也可以成立轻资产的专门租赁公司,沿着这种路径推进业务。

也许有人会说,“二房东”模式增加了中间环节,必然导致租金价格上升,这样的房子还会有竞争力吗?的确,有了中间环节,必然带来成本。但有了中间环节,可以让房子管理更到位,装修更好。此外通过统一的网上营销,发现客户的成本更低,发现的客户更多,还能降低租赁中的信用成本。

在中国,你永远不能忽视政策的方向,不能轻视政府的好恶。随着“金融杠杆”的移动,房地产赚钱的方式即将发生巨变。

最敏感的当然是股市,租赁住房概念股、共有产权概念股,你都不能忽视。

编辑:张祯